Обръщам се към Вас с молба за разяснение по следния казус:

През юни 2014 г. влиза в сила съдебно решение по приключило дело за делба на земеделска земя в реални граници, в резултат на което ми е присъден парцел с точно определени граници, местоположение и площ. Когато обаче пожелах да сключа договор за аренда с избран от мен арендатор, научих от Агенцията по вписванията, че върху целия парцел, който е бил предмет на гореупоменатата съдебна делба и част от който е моят новопридобит имот, през октомври 2013 (т.е. по времето, когато още се е водело делото за делба) е бил сключен десетгодишен договор за аренда от един от съделителите по въпросното дело без знанието и съгласието на останалите съделители, в т.ч. и мен. Този сключен преди приключването на съдебната делба договор за аренда влиза в сила през стопанската 2014/2015 година. Моите въпроси към вашите адвокати са: 
1. Мога ли аз вече като собственичка на имот в реални граници да разваля гореупоменатия съществуващ аренден договор в частта му, засягаща моя парцел? 
2. Ако да, какво трябва да направя? 
Предварително благодаря за отговора ви.

Отговор:

Съобразно разпоредбите на Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ) с договора за аренда арендодателят (най-често собственикът на земята) се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът (човекът или дружеството, което ще обработва земята) - да извърши определено арендно плащане.

По закон Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие.

Това обаче на практика не винаги се прави (специално за вписването), поради което, за да отговоря коректно на въпроса ви, трябва да знам дали е направено или не. За целите на настоящата консултация, избирайки по-тежкия за вас, но и законосъобразния вариант, приемам, че договорът е с нотариална заверка и е вписан.

Принципно, докато имотът не е разделен и е съсобствен, договор за аренда може да бъде валидно сключен и само от един от съсобствениците на имота, 

дори и без знанието и съгласието на другите съсобственици

Това положение, предвидено в закона, макар на пръв поглед несправедливо, е направено с цел да улесни работата на земеделските производители и да осуети постоянните неразбории между роднини и съсобственици, които водят до пустеещи земи. От друга страна, много често съсобственик е в чужбина, намирането му и комуникацията с него са сложни и това отново води до пустеещи и необработени земи.

Затова чл. 3, ал. 4 от Закона за аренда в земеделието предвижда, че „когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността”. Съгласно този член „Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си”.

Доколкото договорът е бил сключен по времето, когато имотът е бил съсобствен, то той е валиден и е в сила и по отношение на вас.

В момента на влизане в сила на решението за делба всички съсобственици стават собственици на конкретно индивидуализиран имот и съсобствеността приключва, но вие вече имате статут на приобретател по отношение на своя имот.

При това положение по отношение на вашия собствен имот вие замествате арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден (както е във вашия случай).

Съвсем различно стои въпросът обаче, ако договорът за аренда не е вписан, а вие сте вписали решението за делбата.

Тогава вече има варианти, при които имотът може да бъде освободен от арендния договор, но за целта е необходимо да се видите с адвокат, който да прегледа всички документи и да изготви необходимата стратегия. 
В случай че договорът за аренда е вписан, бих ви посъветвал, за да получавате безпроблемно арендно възнаграждение да уведомите писмено арендатора за тази делба и да му дадете доказателства, че вече вие сте собственик на конкретно обособен имот и че трябва да ви плаща директно на вас.

Що се касае до прекратяването и развалянето на договора, то това е допустимо само в изрично посочените в ЗАЗ хипотези, а именно:

Договорът за аренда се прекратява:

1. с изтичане на срока, за който е сключен;

2. при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;

3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;

4. с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи;

5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;

6. при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.

Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.

Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

Имайте също така предвид, че развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.